在土地拿下来到开工之前一共定出去了大概一百套房，每套收了两万定金，项目部的收入大概两百万左右，流动资金一共三百五十万的样子。

“你们可能要问，这三百五十万怎么能把四万多平米的房子修起来？”水柔给两个人解释道，“这是一个很有技巧性的东西，我之前也一直不明白，听他说了很多之后，这一次又在项目部门熟悉了一阵子后，才发现要做到这一点其实并不是很困难，关键是要跟政府和银行关系搞好。”

“首先，找当地政府相关部门的负责人，无论是请客、吃饭、打麻将变相输钱，只要是有利于项目的事情，都可以去做。基本上，好象每个地方都有个招商引资办，虽然我没搞懂为什么修房子也成招商引资办的事情，反正去搞房地产都是联系招商局。招商局好像每年都有任务，去了后都挺热情的，按他们说的话叫搞活地方经济，以点带面推动当地gdp的发展。”水柔说道，“反正说来说去招商局拿了黑钱后，就会给你一系列的优惠政策，比如说免除一定的费用，减税等。只要跟政府方面搞好了关系，金钱关走通了，去各部门盖章都会比较顺利。甚至不用你亲自去找他们，基本上是一个电话过去，等人去的时候，对方就都在办公室等着了。”

水柔跟两人说了不少内幕，主要是沟通政府部门的事情。

至于以后的事情就好办多了，因为政府部门沟通好之后就该找银行了。

对于一般的开发商而言，银行这关比较麻烦，因为他们一般最关键的是要把拍下来的土地拿去贷款，至于手续是挺麻烦的，国家政策对这部分管的比较严格，但是实际操作上其实也不难。

给银行管事的人送了钱后，银行跟当地政府和开发商玩些手段搞来搞去，又是评估又是担保，吃来吃去，送来送去的，总之把贷款放出来了。

水柔的同学当时贷了七百万的样子，这样项目部门手上的钱大概就有一千多万。

就这样，工程一期就可以开动了，一期工程特别重要，关系到开发商以后的经营。

由于项目部门手上有一千万资金，一期工程的建安费不过是四百来万，所以开发商就有六百多万的资金节余了。

“由于政府担保，很多费用其实是过后才交的，可以先欠着，那么开发商就用这六百多万的节余来运作，大张旗鼓的宣传广告，只要一期工程开始动了，百姓看这项目搞的那么夸张，就觉得开发商应该有钱，加上开发商有雇佣的专业营销队伍在鼓惑，买房的人连基础都没看到都开始买二期三期的房了，下定金的人会越来越多，这样开发商就把房子修起来了。”水柔对两个人说道。

陈明洛听了之后，也表示道，“听说建安费是不用自己出的，工程施工队承包了土建工程不但要打保证金过来，还需要一定垫资的，一般是垫到法定可以预售之后，多层是封顶就可以预售，高层是建到十层吧，其实拿到地后，开发商自己根本就不用花钱了。贷款是付后期的工程款和政府部门的各种税费的，如果是小地方，能靠关系弄到大幅减免的话，贷款都可以不用，总而言之做房地产不是需要你有多少钱，但是你必须要有广阔、深厚、强大的社会关系和良好的政府关系才行。”

“这个情况，就是所谓的官商勾结？”杨吉儿听了之后，觉得有些头大，这里面情况复杂，真不是一天两天能够弄明白的，亏自己还是学经济管理方面的，现在才知道学的东西一点儿用处都没有，关键的时候顶不过人家强人的一句话管用。

水柔笑道，“其实勾结不勾结倒是无所谓，关键是利益输送，大家都是不见兔子不撒鹰，没有好处的事情，不但不会去办，还会找出很多借口来刁难你，就算是省长市长开了口，下面的人也能找一些小借口来给你使绊子的。”

陈明洛听了，就问道，“水总，这一次的事情，有没有什么部门故意跟我们过不去的？”

之前陈明洛并没有想到这里面的问题如此复杂，自己的公司虽然是沾了桑明达的光，又有资金方面的优势，可以说是牛逼哄哄，但是具体到地方上这些大鬼小鬼门前，省委书记的话究竟管用不管用，确实也是一个问题。

就算是桑明达问起这事儿来，也不可能亲自跑过去跟人家询问，你们把事情办得怎么样了？桑明达不是那样的干部，他说的照顾也就是宏观意义上的，但是细节方面依然要走通各种关节，否则你以后开发的时间还长着呢，不可能每一次都指望有省委书记为你保驾护航吧？

如果是那样的话，桑明达这省委书记的日子，也就干到头儿了。

事实上很多人都不清楚房地产的运作，比如说你觉得盖好了房子，开发商该卖房了吧，其实还是错了。

开发商在开盘之前，一般都会搞个内部认购，至少一半儿以上的房子都给内部认购掉了，这个其实就是找人向银行贷款买房，就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了。

真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，得到的答案基本都是已经卖掉了，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。

你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来？开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都会乖乖地撅着屁股上门来求你继续贷款。

如果你问银行就这么傻？其实银行就是这么傻！

开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行的烂帐。

所但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去，心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。

杨吉儿跟着陈明洛在水柔这里坐了一下午，三个人聊得很开心，末了又一块儿出去吃饭，虽然不是豪华酒店，却是水柔在阳朔新开的一家羊蝎子馆儿。

华灯初上的时候，这里车子停了满满当当的，却都是闻名而来的食客们。(未完待续，如欲知后事如何，请登陆。readnovel。，章节更多，支持作者，支持正版阅读！)

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